Статус: прововая помощь

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является сравнительно новой организационной формой субъектов хозяйствования в Украине, возникновение которой связано прежде всего с вопросами права собственности на жилье, управление и обслуживание жилья.

На сегодня проблемы собственности на жилье, его содержание, обеспечение населения коммунальными услугами и обеспечения оплаты этих услуг являются одними из жизненно важных проблем, которые существенно влияют на развитие экономических взаимоотношений в государстве, о чем и указано в Программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2002-2005 годы и на период до 2010 года (одобрена постановлением Кабинета Министров Украины от 14.02.02 г. № 139).

Одним из направлений реформирования отношений в жилищной сфере, наряду с продолжением разграничения форм собственности в жилом фонде, стимулированием его приватизации, формированием института собственника жилья, реорганизацией и разгосударствлением жилищно-эксплуатационных организаций с целью превращения их в равноправных партнеров на рынке услуг, является создание объектов соединений совладельцев домов и квартир в многоквартирных домах, как неприбыльных организаций для управления и содержания дома, его ремонту и эксплуатации.

Создание объединений совладельцев многоквартирных домов в рамках единого комплекса недвижимого имущества, включающий земельные участки и расположенные на них жилые дома, является также одним из эффективных средств защиты прав собственника жилья и организации управления многоквартирными жилыми домами с разными собственниками отдельных помещений.

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере и принятия Законов Украины "О собственности" и "О приватизации государственного жилищного фонда" предоставили возможность жителям домов получить в частную собственность квартиры государственного жилищного фонда, которые они занимали.

Именно в Законе Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" было впервые установлено, что для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов.

С целью законодательного обеспечения такой новой формы хозяйствования, как ОСМД, был принят Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и постановление Кабинета Министров Украины от 11.10.02р. № 152 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома .

Целью создания объединения совладельцев многоквартирного дома является обеспечение и защита прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащее содержание и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

Объединение является неприбыльной организацией, основным документом, регулирующим деятельность ОСМД, есть устав, типовую форму которого утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.03 г. № 141. Высшим органом такого объединения является общее собрание . Наряду с этим органами управления объединения является правление и ревизионная комиссия. Законом также предоставлена возможность реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД, при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора при государственной регистрации.

Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" определено, что объединение является юридическим лицом с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, счета в банковских учреждениях, печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты.

Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.02 г. № 1521 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома "утвержден Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Согласно этому Порядку государственная регистрация объединений совладельцев многоквартирного дома проводится исполнительным органом городского, районного в городе совета, районной, районной в г. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома. Органы государственной регистрации ведут реестры объединений совладельцев многоквартирного дома в установленном ими порядке.

Для государственной регистрации объединения уполномоченное учредительным собранием лицо подает непосредственно или направляет по почте в орган государственной регистрации соответствующий перечень документов, определенный этим постановлением.

Орган государственной регистрации в месячный срок после поступления необходимых документов вносит данные регистрационной карточки в реестр и выдает свидетельство о государственной регистрации объединения с указанием идентификационного кода согласно ЕГРПОУ, а в случае отказа в регистрации - дает мотивированный письменный ответ.

Свидетельство о государственной регистрации объединения и копия документа, подтверждающего взятие его на учет в соответствующем органе государственной налоговой службы, является основанием для открытия в установленном порядке счетов в банковских учреждениях.

Идентификационный код согласно ЕГРПОУ получается органами государственной регистрации в органах государственной статистики и проставляется в регистрационной карточке при регистрации объединения.

Вместе с этим необходимо иметь в виду, что с 1 июля 2004 вступил в силу Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей", действие которого распространяется на государственную регистрацию всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы, формы собственности и подчинения, а также физических лиц - предпринимателей.

Объединение граждан (в том числе профессиональные союзы), благотворительные организации, партии, органы государственной власти и органы местного самоуправления, банки, торгово-промышленные палаты, финансовые учреждения (в том числе кредитные союзы), биржи, другие учреждения и организации, для которых законом установлены особенности государственной регистрации, получают статус юридического лица лишь с момента их государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Законом.

Необходимо отметить, что важным и таким, который беспокоит практически всех новообразованных ОСМД и жителей домов, в которых такие объединения не созданы, является вопрос определения правового режима имущества вспомогательных помещений, находящихся в многоквартирных домах.

Законодателем установлено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доле в имуществе дома. Вспомогательные же помещения (кладовки, сараи и др.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Однако данную норму толковали по-разному. Так, например, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также отдельные суды исходили из того, что владельцы приватизированных квартир для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения должны провести с этой целью дополнительные действия, а именно: создать общество или объединения совладельцев многоквартирного дома и обязательно вступить в него, принять дом на свой баланс, заключить договор с поставщиками коммунальных услуг, оплатить сбор за пользование этими услугами, зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации и т.д.

Позиция же Министерства юстиции Украины по этим вопросам заключалась в том, что факт создания объединения собственников квартир многоквартирного дома не может быть основанием для увеличения или уменьшения объема их прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, поскольку такие объединения создаются на добровольных началах для содействия управлению, содержанию, а также эффективного использования квартир и другого недвижимого имущества, приватизированного в соответствии с Законом.

В связи с различным толкованием положений Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" Конституционным Судом Украины 2 марта 2004 принято Решение, которым установлено, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов.

Для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения не нужно осуществлять дополнительные действия, в частности создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и вступать в него Владельцы же неприватизированных квартир многоквартирного дома признаны совладельцами вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.

Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений, например аренды, должны решаться только с согласия жильцов дома, независимо от того, создано ОСМД в таком доме или нет. Такое согласие обычно предоставляется общим собранием жильцов дома.

Не менее актуальным является также вопрос о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, а также на придомовую территорию.

Исходя из положения Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет возникновения права собственности на него ( ст.11 Закона), то есть объединения становится собственником земельного участка и придомовой территории только после получения акта о праве собственности на этот земельный участок.

Учитывая то, что нередки случаи, когда, например, так называемые "предприниматели" или другие субъекты предпринимательской деятельности фактически осуществляют самозахват прилегающих территорий вокруг жилых домов, строя там автостоянки для собственных нужд, ОСМД необходимо должным образом оформлять приватизацию земельного участка ( придомовой территории).

Также важным аспектом деятельности ОСМД является право объединений на осуществление хозяйственной деятельности для обеспечения собственных нужд.

Это право ОСМД закреплено в статье 4 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

На сегодня у нас в стране сложилась такая практика, что хозяйственная деятельность ОСМД преимущественно осуществляется путем предоставления в аренду нежилых и вспомогательных помещений.

Так, собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерба интересам владельцев (пользователей) и окружающей среде.

В порядке, предусмотренном уставом, правление объединения по поручению общего собрания может заключить договор аренды с физическим или юридическим лицом о помещениях, находящихся в общей собственности членов объединения. По договоренности сторон может быть заключен договор о передаче в аренду квартиры (помещения) и помещений или их части, находящиеся в общей долевой собственности членов объединения. В этом случае договором определяется доля каждой стороны в получении доходов и уплате налогов, других обов " обязательным платежей, предусмотренных законом или уставом.

Предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности может быть квартира или нежилое помещение, размещенных в многоквартирных домах, с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством.

Арендатор должен быть ознакомлен с уставом объединения, правами и обязанностями членов объединения.

Важным также является закрепление в статье 26 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" нормы о том, что передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ущемлять права других собственников ( пользователей) помещений, не допускается.

Средства от аренды и другой коммерческой деятельности облагаются налогом на прибыль и НДС, в отличие от других доходов ОСМД, и используются на оплату дворников, уборщиц и другие нужды.

Хочется отметить, что, например, в странах Европы кондоминиумы (объединения) по-другому используют право на осуществление хозяйственной деятельности, а именно: открывают прачечные, бани, химчистки и т.д. для нужд жителей, используют стены дома для размещения рекламы.

Опираясь на международный опыт существования объединений совладельцев многоквартирных домов, такие объединения в будущем могут стать основной формой организации, содержания и эксплуатации жилых домов и придомовой территории, повышения уровня их благоустройства и условий проживания.